.

 

 

Kypros - sju år etter konkursen

27.01.2020

Kypriotisk økonomi gjør det skarpt, og utsiktene er lyse, spesielt for eiendomsmarkedet. Hovedrisikoen er at EU setter foten ned for landets gunstige skatte- og statsborgerskapsordninger.

Middelhavsøya Kypros ble rammet av en statsfinansiell konkurs i 2013. Under opptakten til krisen ble kypriotiske banker oversvømt av russiske penger.

Dette førte til en ubalanse mellom innskudd og utlån, og overskuddskapitalen plasserte bankene i greske statsobligasjoner som på den tiden gav en hyggelig rente.

Dette var lenge en fantastisk pengemaskin, men så gikk Hellas konkurs. Da ble hele finansnæringa på øya dratt med i dragsuget, og uten en fungerende banksektor kollapset også eiendomsmarkedet.

Genial ide

Kypros lå lenge an til å lide en ublid skjebne tilsvarende Hellas, men så fikk politikerne en genial ide. Utlendinger som investerte minst tjue millioner kroner i eiendom pluss la noen millioner i et søknadsgebyr på bordet, kunne få statsborgerskap tre år senere.

Responsen lot ikke vente på seg. Kort tid etterpå strømmet rike utlendinger til øya. I starten dominerte folk fra Russland og Midtøsten, men de siste årene har kineserne overtatt.

Den typiske planen deres er å skaffe seg kypriotisk pass, og så benytte dette til å bosette seg i London.

Luksusboom

Drevet av kjøpesterke utlendinger har salget av luksuseiendommer skutt i været, og byggeboomen dette har utløst, er hovedårsaken til at økonomien for tiden vokser med friske fire prosent årlig samtidig som arbeidsløsheten har falt til det laveste nivået på ti år.

Prisene for middelklasseboliger har også bunnet ut og er trolig i de tidlige stadier av et sekulært oppgangsmarked. Et banksystem som fortsatt tynges av råtne lån, bremser imidlertid oppgangen.

Kredittveksten har vært negativ inntil nylig, og misligholdsporteføljen utgjør fortsatt 30 prosent av låneboken. Helsen til bankvesenet bedrer seg imidlertid raskt, og det er lett å forestille seg at boligprisene vil skyte fart så snart kredittilgangen til folk flest normaliseres.

Vannet renner nedover

Kapital er som vann. Den renner nedover dit hvor skattene er lavest. Et velfungerende demokrati og et rettssystem basert på engelsk lov er heller ingen ulempe.

Dersom Kypros opprettholder de gunstige skatte- og statsborgerskapsreglene, er det lett å forestille seg at landet til slutt ender opp som et Luxemburg eller Sveits bare med bedre klima. Dette blinker eiendom ut som en langsiktig god investering.

Dette bringer meg inn på hovedrisikoen som er at EU krever disse ordningene avskaffet. Mens strategien til andre finanskriseofre som Island, Irland og Hellas har vært blod, svette og tårer for å komme seg ut av gjeldsfellen, fant kypriotene en snarvei ut gjennom å utnytte huller i det kapitalistiske systemet.

EU-kritikk

Anført av Tyskland hevder kritikerne at Kypros i realiteten selger tilgang til hele EU gjennom sin statsborgerskapsordning samtidig som de gunstige skattereglene undergraver skattegrunnlaget i andre deler av verden. Det er lett å tenke seg at blant annet Norge har gått glipp av store summer etter at John Fredriksen ble kypriot.

Kypros forsvarer seg med at skatt og statsborgerskap utelukkende er et internt anliggende som EU ikke har noe med å gjøre. Videre viser de til at Malta har liknende ordninger.

Regjeringen har likevel gitt noen innrømmelser. Blant annet stilles det nå større krav til bakgrunnssjekk av de som tildeles statsborgerskap. Videre har kontrollen med banksystemet blitt skjerpet markant for å stanse «skitne penger».

Som en følge av disse endringene har strømmen av rike utlendinger bremset opp. Jeg heller likevel mot at dette er et temporært tilbakeslag ettersom det nå gror frem en tjenestenæring i London og på Kypros som hjelper formuende individer med å produsere nødvendig dokumentasjon slik at de fremstår som «rene og pene». En gullnøkkel åpner de fleste dører.

Penge-tsunami på hold

En potensiell «game changer» for Kypros er den kinesiske kapitalkontrollen. Kinesere står allerede i dag for over halvparten av alle kjøp av luksuseiendommer.

Advokater og eiendomsutviklere rapporterer om en kø av kinesere på kundelisten som bare venter på at kapitalkontrollen skal liberaliseres. Per i dag er det nesten umulig å få penger ut av Kina.

Skal renminbi-en bli en verdensvaluta slik myndighetene ønsker, må den imidlertid bli fullt ut konvertibel. Dette taler for at valutakontrollene gradvis vil bli opphevet, og skjer det, kan den store vinneren bli eiendom på Kypros.

Spill på normalisering

Multiconsult slippes denne uken inn i Dovre-porteføljen. Selskapet er et spill på økte infrastruktur-investeringer i Norge og Sverige samt en normalisering av lønnsomheten.

Multiconsult har historisk hatt en EBIT-margin på rundt åtte prosent, men de siste tre årene har den vært betydelig lavere. Selskapet jobber med å få lønnsomheten tilbake til gamle nivåer gjennom kostnadskutt og andre interne forbedringer. Lykkes dette, vil P/E falle ned i ensifret territorium, og oppsiden i aksjen vil da være betydelig.

Dovre-porteføljen

  • Okeanis
  • Crayon
  • Seabird*
  • Gentian
  • Standard Drilling
  • Multiconsult

Inn: Multiconsult

Ut: Komplett Bank

* Undertegnede er indirekte aksjonær i Seabird